Bien choisir son terrain : les pièges à éviter

Sébastien Rougé

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Faire construire sa maison a de quoi en tenter plus d’un pour de multiples raisons. Cependant ce processus s’avère long et semé d’étapes qui réclament une planification et une attention méthodiques, tant sur le plan administratif que technique. Cet article a pour but de vous indiquer les principales erreurs à éviter pour mener à bien ce projet de grande ampleur.

Plan de terrain à bâtir

Comment éviter de choisir un terrain non constructible ?

Éviter les zones à risques

Avant tout, il est incontournable de connaître les éventuels risques qui pèsent sur le terrain qui vous intéresse. Il peut, par exemple, s’agir de risques naturels comme des inondations ou des séismes, la présence de mérule (un champignon qui s’attaque au bois) ou encore de radon (un gaz issu du sous-sol) …

Par conséquent, il est nécessaire de s’assurer du classement sismique de la zone convoitée (les zones sont classées de 1 à 5) d’autant qu’un aléa sismique élevé nécessitera l’instauration de normes parasismiques pour la construction. Il en va de même pour les risques d’inondation. Vérifier que le terrain de ne situe pas en zone inondable.

La présence de mérule est également à prendre en compte, en particulier dans certaines villes de Bretagne où elle est particulièrement répandue (à Brest, par exemple). Ce champignon s’attaquant au bois, sa présence est un élément à prendre en compte pour le choix des matériaux de construction de son logement.

Le gaz radon, lorsqu’il est présent en forte concentration dans l’air peut, pour des raisons de santé, nécessiter une aération voire une ventilation particulière.

S’assurer des limites de la propriété en consultant le cadastre

Les communes tiennent le cadastre du territoire qu’elles couvrent. Le cadastre se compose de fichiers administratifs ainsi que de documents cartographiques qui font état des limites des différentes propriétés présentes sur le territoire d’une commune. Le but du cadastre est, notamment, l’identification des biens immeubles. Il a aussi un rôle fiscal puisque les caractéristiques d’une parcelle entrent dans le calcul des impôts locaux.

Chaque bien immobilier peut ainsi être identifié et délimité via son numéro de parcelle, laquelle se trouve dans une section de plan (identifiée par une ou plusieurs lettres) dans une commune.

Pour vous assurer des limites du terrain que vous convoitez, à plus forte raison s’il est particulièrement vaste, consulter le cadastre correspondant à sa parcelle s’avère incontournable.

Consulter les documents d’urbanisme de la commune

Un terrain peut vous apparaître idyllique pour poser les bases de votre future vie. Cependant, prenez garde, il est possible qu’il soit non-constructible, à plus forte raison s’il se trouve au plus près d’un espace naturel ! Aussi, avant d’engager toute démarche d’achat, il est impératif de vérifier la constructibilité d’un terrain.

Dans un premier temps, vous pouvez consulter le Plan Local d’Urbanisme (PLU), agrégats ordonnés de documents qui donnent les orientations et règles en fonction du zonage d’une commune ou communauté de communes.

Notez cependant que toutes les communes de France ne se sont pas encore dotées d’un PLU. Aussi, en l’absence de ce document, il faudra vous référer au plan d’occupation des sols (POS) ou la carte communale.

Ces documents sont, en général, disponibles sur les sites Internet des municipalités ou sur le site officiel du Géoportail de l’urbanisme. Ils contiennent une cartographie du territoire de la commune, le divisant en zones. Si les zones urbaines et à urbaniser du PLU sont généralement constructibles, il n’en est pas de même pour les zones agricoles ou forestières.

Attention, la consultation de ces documents ne suffit pas pour vous assurer de la constructibilité d’un terrain même s’il vous donnera des indications utiles. La demande d’un certificat d’urbanisme vous donnera des informations exploitables sur la question.

Sébastien Rougé
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Demander un certificat d’urbanisme

La demande d’un certificat d’urbanisme auprès de la commune où se trouve le terrain est un prérequis afin de vous assurer de la viabilité de votre projet. En effet, le traitement de votre dossier donnera lieu à la délivrance d’un certificat d’urbanisme d’information ou opérationnel, en fonction de l’avancement de la planification de votre projet.

Le certificat d’urbanisme d’informations vous indiquera ainsi si le terrain est constructible, s’il est classé dans une zone protégée, etc. Il vous indiquera également les taxes diverses à prévoir. Le certificat d’urbanisme opérationnel, plus complet, vous indiquera également s’il est techniquement possible de raccorder une nouvelle habitation aux réseaux (eau, électricité…). Il est, normalement, délivré par la mairie dans le mois qui suit la demande. Sa validité est de 18 mois.

Faire faire une étude de sol

Outre l’aspect administratif et le raccordement d’un terrain aux réseaux, la nature du sol est un élément à prendre impérativement en compte avant l’achat. En effet, la profondeur et la nature des bases du logement et donc son coût de construction, varieront en fonction de la composition du sol.

Notez aussi que certains sols offrent peu de garantie sur la durabilité des fondations qui pourront se fissurer plus facilement avec un sol argileux ou dans un remblai artificiel. D’autres types de sols rendront impossible la mise en place d’un sous-sol. La présence d’eau dans le terrain (nappe phréatique, par exemple) est aussi un élément de mauvais augure.

Pour ces raisons et tant d’autres, une étude de sol apparaît incontournable, elle est d’ailleurs rendue obligatoire en l’existence d’un plan de prévention des risques ou peut l’être sur demande du banquier, par exemple.

 

Comment envisager sereinement la construction ?

Éviter de mal évaluer son budget

Outre le prix du terrain et celui de la construction, il est vivement recommandé de disposer d’une marge de manœuvre, “au cas où”.

Bien choisir ses artisans

Le bouche à oreille est un moyen qui a fait ses preuves et, si vous pouvez en bénéficier, n’hésitez pas. Sinon, il paraît nécessaire de consulter les avis sur Internet. Quoi qu’il en soit, choisir ses artisans “au hasard” comporte de nombreux risques.

Notez également qu’un artisan réclamant le paiement intégral du chantier avant son complet achèvement est pour le moins inquiétant. En général, un acompte de 5% est payé à la signature du contrat pour la construction, et le reste de la somme due au fur et à mesure de son évolution :

  • À l’ouverture du chantier : 10% environ
  • À l’achèvement des fondations : 15 % environ
  • À l’achèvement des murs : 10 % environ
  • etc.

Les 5 derniers pourcents étant payés à la remise des clés.

Sébastien Rougé
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Bien choisir son contrat

Lorsqu’on fait construire sa maison, le contrat offrant le plus de garanties est le contrat CCMI (Contrat de Construction de Maison Individuel). Ce contrat garantit, en effet, la livraison et les prix convenus et comporte entre autres la garantie de parfait achèvement.

 

Comment suivre la construction efficacement ?

Une fois le chantier débuté, n’hésitez pas à effectuer des contrôles réguliers en vous rendant sur les lieux. Notez cependant que les conditions de visites sont déterminées par le contrat signé entre vous et les artisans, pour des raisons de sécurité et d’assurance.

Ainsi les visites sont généralement prévues au contrat lors des différents appels de fonds, correspondant aux étapes successives du chantier (fondations, murs, raccordement…). Sachez que le constructeur ne peut s’opposer aux visites qui précèdent les différents versements prévus au contrat. D’autres visites peuvent avoir lieux si elles sont prévues au contrat et si le constructeur l’accepte.

Lors de ces visites, il convient de vérifier que le plan et le calendrier ont été respectés. En outre, un attachement aux différents détails est très conseillé : vous pouvez par exemple vérifier que le carrelage est bien celui choisi, que les prises électriques sont placées comme prévues et en bon nombre, etc.

Sébastien Rougé
A propos de l'auteur

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