Le CCMI ou Contrat de Construction de Maison Individuelle

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Pour votre projet de maison, vous avez le choix de faire construire par un constructeur de maison individuelle (également appelé CMIste), un architecte ou un maître d’œuvre. Dans tous les cas, vous devrez signer un contrat de construction avec lui. Si vous passez par un constructeur, celui-ci sera sous la forme d’un CCMI. C’est le plus connu car il apporte le maximum de protection. Mais qu’en est-il exactement ? Pourquoi est-il si populaire ? Quels sont ses avantages et inconvénients ? Devez-vous signer un CCMI ? Tout plein de questions… alors suivez le guide ! Les réponses à vos questions dans cet article :

Guide du CCMI

Définition de CCMI

Tout d’abord CCMI est l’acronyme de Contrat de Construction de Maison Individuelle. C’est un document réglementé, conçu pour protéger les consommateurs et ce depuis maintenant plus de 30 ans, qui est signé impérativement avant le début du chantier, entre vous en tant que particulier et le professionnel : le constructeur. Il va contenir tous les engagements réciproques des 2 parties et vise à réduire au maximum les risques pour vous, le maître d’ouvrage. Il comprend notamment le délai de livraison et le prix prévus pour la construction.

Le CCMI est obligatoirement accompagné :

  • Du plan de la maison individuelle,
  • De la notice descriptive et
  • De la notice d’information.

Ces documents sont à signer par le constructeur et vous et doivent préciser :

  • Les mesures précises (côtes et surfaces) de toutes les pièces (dégagements et dépendances comprises)
  • Les plans de coupes et d’élévations
  • Les travaux pour adapter le sol à la construction
  • Les travaux pour raccorder les eaux usées à l’égout et autres réseaux publics
  • Les équipements  intérieurs et extérieurs indispensables à la construction et l’usage de la maison

Le constructeur doit également joindre au contrat l’attestation des assurances (responsabilité professionnelle et décennale) qu’il a contractées, qui mentionne précisément le chantier de la construction de votre maison.

Comme tout contrat encadré juridiquement, une fois le CCMI et ses annexes signés en 2 exemplaires, l’un d’eux devra vous être envoyé par le constructeur en courrier recommandé avec demande d’avis de réception (ou remis par un moyen présentant des garanties équivalentes). Si vous souhaitez vous désengager, vous avez alors un délai de rétractation de 10 jours qui débute à partir du lendemain de la 1ère présentation de la lettre recommandée notifiant le contrat.

A noter que la législation est stricte. Un CCMI n’est possible qu’auprès d’un constructeur. Il ne peut être valable auprès d’un architecte, un maître d’œuvre ou autre professionnel pour lesquels d’autres contrats de construction existent. Soyez vigilant si vous tombez sur des publicités trompeuses ou des entreprises peu scrupuleuses, se faisant passer comme constructeur mais qui finalement vous propose un contrat de maîtrise d’œuvre ou un contrat d’entreprise non soumis aux mêmes contraintes (obligations, assurances, garanties, etc.).

Les conditions pour signer un contrat de construction

Pour pouvoir contracter un CCMI, vous devez absolument être propriétaire de votre parcelle ou au moins avoir signé une promesse de vente sur un terrain. D’ailleurs, certains constructeurs ne commenceront même pas à étudier votre projet de maison neuve sans avoir de terrain. Attention si vous achetez le terrain auprès du constructeur car un CCMI sera impossible. En effet ce cas de figure relève d’un autre contrat dit en VEFA soit en Vente en l’Etat de Futur Achèvement.

Vous devez également vous assurer de la compatibilité financière de votre projet. Pour cela, il vous faut connaître votre capacité d’achat entre votre apport personnel et les fonds d’un prêt immobilier. Un plan de financement sera nécessaire pour définir votre budget global. Aussi, il pourra être prudent de considérer une marge de sécurité en cas de révision de prix ou d’imprévus. Je ne peux alors que vous recommander mon livre dédié au sujet 😉 (voir ci-dessous).

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Aussi, votre projet de maison individuelle devra être en accord avec les règles d’urbanisme de votre commune en termes d’architecture et d’environnement. N’hésitez à contacter le service urbanisme de votre mairie pour vérifier les contraintes de conception des plans.

Enfin, sachez que le Contrat de Construction de Maison Individuelle contient des clauses suspensives qui vous protègent dans certaines situations et permettent de vous désengager sans indemnité après sa signature :

  • Vous n’êtes pas propriétaire du terrain (rétractation du vendeur, préemption de la mairie, procédure juridique, etc.)
  • Vous n’avez pas de financement (refus de votre banque pour l’obtention d’un crédit immobilier)
  • Votre permis de construire n’a pas été accordé par la mairie (zone non constructible, litige, etc.)
  • Vous n’avez trouvé d’assurance dommages-ouvrage (refus de votre compagnie d’assurance)
  • Le constructeur n’a pas de garantie de livraison (non-délivrance d’une attestation nominative correspondant à votre projet de construction)

Si une de ces conditions se présente avant la date prévue au contrat ou avant la date d’ouverture du chantier au plus tard, le CCMI sera annulé et toutes sommes perçues au préalable par le constructeur vous devront être remboursées.

Les garanties, assurances et obligations du constructeur

Avant de choisir un constructeur, et qui plus est si vous envisagez de signer un CCMI avec lui, vérifiez bien qu’il détient :

  • Une garantie de remboursement : elle vous assure d’être remboursé intégralement des sommes avancées avant l’ouverture du chantier dans certains cas : rétractation, non réalisation des conditions suspensives et non ouverture du chantier à la date convenue.
  • Une garantie de livraison: délivrée par une compagnie d’assurance, elle est obligatoire et vous assure de l’achèvement de votre maison, au prix et dans les délais convenus, et ce malgré des défaillances du constructeur (faillite).
  • Une assurance de responsabilité professionnelle: elle vous couvre pour les dommages matériels et immatériels du fait du constructeur pendant le chantier de la maison.
  • Une assurance décennale: comme la RC pro, elle vous couvre pour les vices ou dommages de construction qui remettent en cause la solidité de la maison et ses équipements ou qui la rendent inhabitable, et ce pendant 10 ans.

N’hésitez pas à demander l’attestation de ces assurances directement au constructeur pour être sûr de ses engagements. Vous pouvez également contrôler qu’il n’est pas en procédure de redressement ou de liquidation judiciaire en vous adressant au tribunal de commerce ou sur Internet sur le site www.societe.com.

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Un des gros avantages du CCMI est l’intégration de solides garanties qui vous protègent en cas de dommage éventuel :

  • La garantie de parfait achèvement: pendant la première année après la réception de la maison, vous êtes couvert pour tous désordres constatés que devra réparés le constructeur. Elle concerne l’ensemble des travaux réalisés dans la maison.
  • La garantie de bon fonctionnement également appelée garantie biennale : pendant 2 ans suite à la livraison de la maison, elle vous protège contre les défauts de fonctionnement des équipements. Précisément cela concerne les éléments dissociables de la construction. Il peut s’agir par exemple de la pompe à chaleur, la VMC, le ballon d’eau chaude, un volet roulant ou encore un appareil électro-ménager.
  • La garantie décennale: pendant 10 ans à compter de la réception des travaux, elle couvre tous dommages qui compromettent la solidité de la maison. Cela concerne principalement le bâti et les équipements indissociables de la construction rendant impropre la maison à son habitation. A noter que la garantie décennale profite aussi aux acquéreurs successifs en cas de vente de la maison.
  • La garantie de livraison: le constructeur s’engage sur une date de livraison pour la maison au-delà de laquelle il devra vous verser des indemnités de pénalités forfaitaires par jour de retard. Cet engagement est valable même si le chantier se passe mal (inexécution ou mauvaise exécution des travaux prévus au contrat). En règle générale, le constructeur établit la date de livraison convenue avec une certaine marge. Il est assez fréquent que vous puissiez réceptionner votre maison avant cette date. A noter que la date d’ouverture du chantier est établie par un procès verbal après la réalisation de toutes les conditions suspensives. Ainsi elle définie la date de livraison en fonction du délai d’exécution des travaux prévu au contrat.
  • La garantie de prix: comme la date de livraison, le prix est un engagement du constructeur convenu dans le CCMI. Quoi qu’il se passe sur le chantier, vous n’aurez pas de mauvaise surprise sur le budget, le prix fixé au contrat devra être respecté. Vérifiez bien ce que le prix comprend en contrôlant la notice descriptive qui précise exactement les travaux pris en charge par le constructeur. Tous travaux non inclus au CCMI pourront faire l’objet d’un avenant au contrat.
  • L’assurance dommages-ouvrage: elle peut être incluse au CCMI. Si ce n’est pas le cas, vous devrez en souscrire une car elle est obligatoire et indispensable pour garantir le paiement et l’exécution rapide des travaux de réparation en cas de dommage constaté durant 10 ans suivant l’achèvement de la construction (durée et conditions de la garantie décennale). Elle vous assure la réalisation des réparations sans attendre des démarches juridiques (recherche des responsabilités). Si le constructeur l’intègre dans le CCMI, c’est un bel avantage car vous n’aurez pas à le faire et profiterez d’un tarif plus avantageux qu’en souscrivant une assurance dommages-ouvrage individuellement (autour de 4 000 €).

A noter que depuis le 1er octobre 2020, le constructeur doit suivre les recommandations d’une étude géotechnique de conception de type G2. Ce diagnostic pour l’étude de sol est notamment obligatoire si votre terrain se trouve dans une zone de sols argileux. Veillez à ce que cette obligation légale est bien inscrite dans le CCMI qu’engage votre constructeur.

Le prix et les paiements définis au contrat

Le prix convenu au CCMI est défini pour le coût global de la construction avec la TVA (prix TTC). Il intègre tous ce qui est à la charge du constructeur : les frais d’étude et de conception, les matériaux, les équipements, la main d’œuvre, sa rémunération et les assurances. Attention, vous n’avez rien à payer avant la signature du contrat. Si le constructeur vous demande des sommes à verser avant de signer, il est dans l’illégalité, et ce quelles que soient les raisons. Vous avez alors tout intérêt à passer votre chemin !

Si vous décidez de prendre en charge des travaux, appelés « travaux réservés », s’ils sont indispensables à la construction de la maison, ils devront être détaillés et inclus au contrat. Leur chiffrage précis, comprenant les matériaux et la main d’œuvre, viendra en déduction du prix tout inclus. Si vous changez d’avis, sachez que vous avez 4 mois après la signature du CCMI pour demander l’exécution d’un ou des travaux réservés au constructeur au prix contractuel.

Même si le prix inscrit au contrat est fixe et définitif, il peut malgré tout être revu. Cela est possible seulement si le CCMI contient une clause contractuelle de révision de prix.  Cela permet au constructeur de se prémunir d’une hausse des prix des matériaux / équipements entre la date de signature du contrat et la fin de la construction de la maison. Les conditions de révision de prix devront être portées à votre connaissance avant de signer le contrat. A noter que cette procédure est encadrée juridiquement et ne peut se faire qu’en respectant l’Indice national du Bâtiment tous corps d’état (BT 01) qui sert de référence de l’évolution des coûts dans le secteur du bâtiment.

Le paiement du constructeur peut commencer dès la signature du contrat. En effet, s’il est titulaire d’une garantie de remboursement, il pourra vous exiger jusqu’à un montant du prix convenu :

  • 5 % au moment de la signature du CCMI,
  • 10 % dès lors que votre permis de construire sera accordé.

Veillez dans ce cas à vous assurer d’avoir son attestation d’assurance avant de payer. Si le constructeur n’a pas de garantie de remboursement, il pourra vous demander à lui verser avant l’ouverture du chantier, un dépôt de garantie dont le montant maximal sera plafonné à 3 % du prix fixé au contrat.

Aussi, certains constructeurs, comme un argument commercial, peuvent vous proposer de ne verser aucun acompte au moment de la souscription du contrat et ne débuter les paiements qu’une fois les travaux commencés.

Tous les paiements sont échelonnés et exigés à l’achèvement de certains travaux définis. Ils vous seront notifiés par courrier, c’est ce qu’on appelle les appels de fonds. Ils sont règlementés et doivent respecter un pourcentage du prix convenu :

  • 15 % à l’ouverture du chantier (comprenant les sommes déjà versées)
  • + 10 % (= 25 %) une fois les fondations réalisées
  • + 15 % (= 40 %) quand les murs sont terminés
  • + 20 % (= 60 %) suite à la pose de la charpente et la toiture (maison hors d’eau)
  • + 15 % (= 75 %) après la pose des cloisons, portes et fenêtres (maison hors d’air)
  • + 20 % (= 95 %) à l’achèvement du chauffage et de différents travaux : équipement, plomberie et menuiserie
  • + 5 % (= 100 %) correspondant au solde à verser à la réception de la maison (remise des clés) si aucun désordre constaté

Pour chaque appel de fonds, vous devez avoir constaté la bonne réalisation des travaux quitte à demander une visite de chantier avec le constructeur. Une fois validé, vous pouvez transmettre l’appel de fonds à votre banque pour procéder au déblocage du prêt ou une partie du prêt pour réaliser un virement en faveur du constructeur.

A noter que pour le paiement du solde, si vous procédez vous-même à la réception des travaux (sans être accompagné d’un professionnel du bâtiment), vous avez 8 jours à compter de la remise des clés pour vous assurer qu’aucun désordre n’est à signaler, auquel cas vous versez le solde du prix à l’expiration de ce délai. Autrement dit, vous pouvez ne payer les derniers 5% du prix que si vous ne constatez aucune malfaçon dans les 8 jours après avoir reçu les clefs de la maison !

2 types de contrat avec ou sans fourniture de plans

Le CCMI se décline en 2 versions en fonction de votre choix. Vous pouvez conclure le contrat avec la fourniture ou non des plans :

  • Le CCMI avec fourniture de plans, le contrat à la fois le plus fréquent et le plus sûr, intègre la conception et la mise à disposition des plans et la réalisation de tout ou partie des travaux de la maison individuelle par le constructeur. Il est compatible avec des travaux que vous pouvez vous réserver.
  • Le CCMI sans fourniture de plans est le contrat autrement dit « allégé » dans le sens où le constructeur ne réalise qu’une sélection de travaux dont le minimum est le gros œuvre et les mises hors d’eau et hors d’air de la maison. Vous devez alors faire par vous-même (autoconstruction) ou faire appel à d’autres entreprises pour l’étude des plans et les travaux nécessaires à l’achèvement de la maison.

Vous êtes ainsi libre de choisir de confier au constructeur la construction de votre maison dans son intégralité ou qu’une partie des travaux. A noter que si vous choisissez le CCMI sans fourniture de plan, vous devrez signer d’autres contrats de construction avec un architecte, un maître d’œuvre ou une ou plusieurs entreprises du bâtiment. Ces autres contrats offrent moins de garanties qu’avec un CCMI. Vous devrez alors être vigilant vis-à-vis de ces entreprises quant aux prix, délais et assurances (dommages-ouvrage et décennale notamment).

Avec un CCMI tout n’est pas permis !

Autant certaines mentions sont obligatoires dans un CCMI comme les informations générales et relatives à la construction, le prix et le financement, les annexes et les conditions suspensives. Autant certaines clauses sont interdites pour ne pas vous pénaliser dans la recherche de financement et l’avancement des travaux.

Contractuellement, un constructeur ne peut pas par exemple :

  • Vous obliger à lui donner mandat pour la recherche d’un crédit immobilier. Vous êtes libre de démarcher vous-même les banques ou de déléguer cette mission à un courtier de votre choix (vous pouvez le faire en ligne ici).
  • Ne pas vous rembourser le dépôt de garantie pour le motif de la non-justification de plusieurs refus de demandes de prêts. La non-obtention d’un financement vous assure son remboursement.
  • Vous exiger le paiement du solde du prix à la remise des clés de la maison. Vous disposez d’un délai de 8 jours suite à la remise des clefs, pour constater toutes malfaçons et bloquer le paiement intégral du prix convenu.
  • Vous interdire d’accéder au chantier de la maison. Vous avez un droit de visite notamment pour vérifier l’exécution des travaux avant le paiement des appels de fonds.
  • Vous ajouter des causes de retard le déchargeant dans les délais de livraison de la maison. Le code de la construction et de l’habitation ne prévoit que des causes légitimes de retard comme les intempéries, les cause de force majeure, les cas fortuits et certains retards imputables au maître de l’ouvrage (retard de travaux réservés, demandes multiples d’avenants ou retard de paiement).

Il est donc plus que recommandé de lire scrupuleusement le contrat dans son intégralité, particulièrement si des clauses ont été ajoutées. En cas de doute, faites-le vérifier auprès d’un avocat ou d’un conseiller de votre ADIL (Agence Départementale d’Information au Logement).

Construire avec ou sans CCMI ?

Pour finir cet article, on pourrait se poser la question ! Cela revient finalement à se demander s’il faut faire construire par un constructeur étant donné que lui seul peut établir un CCMI. La réponse vous appartient car passer par un architecte ou un maître d’œuvre a aussi ses avantages. Vos motivations peuvent être diverses : tarifs, liberté, flexibilité, originalité, rapidité, coordination du chantier, etc.  Aussi, si on se focalise sur la partie contractuelle, choisir le CCMI est l’option la plus sécurisante.  Avec toutes les garanties qu’il vous apporte, sur le plan financier comme au niveau de la réalisation des travaux, c’est l’assurance de faire construire sa maison sereinement.

Comparateur de constructeurs de maisons

Les explications d’un CCMI en vidéo

Retrouvez l’ensemble des informations sur le CCMI, le Contrat de Construction de Maison Individuelle, dans cette vidéo explicative (à venir) qui reprend les éléments de l’article :

 

Et vous, projetez-vous de faire ou avez-vous fait construire par un constructeur ? Les protections apportées par un CCMI vous ont-elles fait opter pour ce choix ? N’hésitez pas à partager votre retour d’expérience, laisser une remarque, poser une question dans les commentaires ci-dessous !