L’obligation d’avoir recours à un architecte pour une maison de 150 m² et plus

Vous avez projet de faire construire ou agrandir votre maison, vous hésitez peut-être entre constructeur, maître d’œuvre ou architecte… En fonction de la surface de votre future maison, vous n’aurez peut-être pas le choix au vu de la loi CAP, relative à la liberté de Création à l’Architecture et au Patrimoine.

J’ai alors mené ma petite enquête auprès d’architecte et de constructeurs, pour répondre aux questions quant aux démarches et aux coûts. Tour d’horizon de cette réforme qui risque de chambouler les démarches des particuliers et les habitudes des professionnels de la construction :

 

Un architecte obligatoire pour faire construire plus de 150 m²

Dessin d'une grande maison d'architecteLa loi est passée et est en vigueur depuis le 1er mars 2017. Si vous faites construire, vous devrez alors impérativement passer par un architecte pour l’édition de votre maison si la surface de celle-ci fait ou dépasse les 150 mètres carrés, au lieu des 170 mètres carrés précédemment. Autrement dit, si vous êtes particulier en projet de modifier ou édifier une construction, vous devrez respecter le seuil de 150 m² de surface de plancher. Au-delà, vous serez tenu par la loi de recourir à un architecte pour déposer un permis de construire.

Il existe des exceptions, pour les exploitations agricoles (EARL), pour lesquelles il ne sera pas obligatoire de passer par un architecte pour :

  • La construction à usage agricole dont la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 800 m²,
  • L’installation de serres de production dont le pied-droit a une hauteur inférieure à 4m et la surface de plancher et l’emprise au sol n’excèdent pas 2000 m².

Sur le principe, d’après la loi, toute personne faisant une demande de permis de construire, ne peut l’instruire que par l’intermédiaire d’un architecte pour établir le projet architectural. Toutefois, pour les personnes physiques (particuliers) ayant le projet une construction à usage autre qu’agricole (maison individuelle), dont la surface plancher n’excède pas 150 m², il n’est pas obligé de faire appel à un architecte.

A noter qu’une personne morale ou une entreprise, doit toujours avoir recours à un cabinet d’architecture pour tout projet soumis à un permis de construire.

 

Des conseils gratuits d’un architecte via votre mairie ou le CAUE

Sachez que vous pouvez profiter gratuitement des conseils d’un architecte ou du service urbanisme de la commune où vous faites construire. Contactez alors votre mairie ou consultez le site du Conseil d’Architecture, d’Urbanisme et d’Environnement (CAUE) sur le site http://www.fncaue.com/.

 

Baisse du seuil de la surface de plancher pour agrandir, faire construire ou rénover sa maison par le biais d’un cabinet d’architecture

Très attendue par les professionnels de l’architecture, cette mesure permet de rétablir l’équilibre d’origine de la surface prise en compte pour le seuil à partir duquel l’appel à un architecte est obligatoire.

En effet, avant 2012, la surface à déclarer pour déposer un permis de construire était calculée en SHON (Surface Hors Œuvre Nette), c’est-à-dire la surface mesurée à l’extérieur des murs de pourtour. Celle-ci était limitée à 170 m² au-delà de laquelle, le maître d’ouvrage devait faire appel à un architecte.

Sauf qu’une réforme imposa en 2012 la notion de « surface de plancher », plutôt que la notion de SHON, excluant l’épaisseur des murs et des structures isolantes dans le calcul de la surface. Autrement dit, la limite était repoussée entre 190 et 195 m² en SHON.

Aujourd’hui, depuis la loi CAP en vigueur depuis le 1er mars 2017, le seuil de recours à l’architecte passe à 150 m² en surface de plancher, équivalant à peu près aux 170 m² de SHON, soit un retour au seuil de la loi de 1977 sur l’architecture !

 

Comment calculer la surface de plancher ?

Mesures des plans par un architectePour faire simple, seules les surfaces habitables de chaque niveau, cloisons incluses, sont prises en compte dans le calcul de la surface de plancher d’une construction. Sont alors exclues toutes les surfaces des garages, auvents, porches, balcons, loggias, coursives…

Pour en savoir plus, consultez l’article du blog sur le calcul de la surface de plancher d’une maison.

 

Est-il possible de passer par un constructeur pour faire sa maison de plus de 150 m² malgré la loi CAP ?

Voici une question que vous pouvez vous poser, notamment si vous envisagiez de ne pas passer par un architecte. La réponse est oui, bien sûr. Dans ce cas, le constructeur devra travailler en binôme avec un architecte indépendant qualifié (DPLG : Diplômé Par Le Gouvernement), pour la conception de la maison, l’élaboration des plans et le dépôt de permis de construire.

Les démarches ainsi faites et approuvées par un cabinet d’architecte, permettent alors la recevabilité d’une demande de permis en mairie, pour construire ou d’agrandir une maison de plus de 150 m² de surface de plancher.

A noter que cela ne change en rien vos échanges avec le constructeur. Le commercial vous présentera les propositions de plans et de prix dans les mêmes délais, sans que vous ayez plusieurs interlocuteurs. Vous aurez juste en plus, dans votre dossier de permis de construire, l’attestation de l’architecte, qui validera les plans et permettra la demande au niveau de la loi CAP.

Sébastien Rougé
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Quel impact sur le coût de la construction de la maison ?

Si vous songiez déjà à passer par un architecte pour votre projet maison de plus de 150 m², cette obligation légale n’impactera pas le coût global de sa prestation. En effet, cela est déjà inclus dans ses missions et n’engage aucun frais supplémentaire.

Sachez que le taux de rémunération d’un architecte s’élève en moyenne entre 9 et 12 % du coût total du projet de construction. Cela inclut la conception des plans, les démarches administratives pour le permis de construire, la consultation des artisans, l’exécution et le suivi du chantier. Par exemple, pour la construction d’une maison de 200 000 €, cela vous en coûtera entre 18 000 et 24 000 € d’honoraires d’architecte.

Par contre, si vous passez par un Constructeur de Maisons Individuelles (CMIste), vous devrez alors mettre la main au porte-monnaie. Etant donné qu’il devra faire intervenir un architecte dans la conception et la validation des plans, il faudra rémunérer son travail et sa validation. Les constructeurs travaillent en général avec le même cabinet d’architecture et bénéficient ainsi de meilleures conditions de prix. Comptez tout de même entre 1 000 et 2 000 €, en fonction de la surface de la maison, en plus du prix de la construction, pour obtenir des plans certifiés et faire une demande de permis de construire valide.

Si vous avez un projet d’auto-construction, ou que vous concevez vous-même les plans de votre future maison, vous serez obligé de déléguer la partie « permis de construire » à un architecte pour que sa demande en mairie soit recevable. Ce n’est pas forcément la façon dont fonctionnent les cabinets d’architectes, qui ne manqueront pas de vous facturer un tiers des honoraires d’une mission complète (soit environ 3,5 % du coût global de la construction), pour vous préparer la demande de permis, ce qui inclut les esquisses, dessins, conseils, propositions, démarches administratives… Pour reprendre l’exemple précédent d’une maison à 200 000 €, cela vous en coûtera dans les 7 000 €.

 

Textes de loi et références juridiques de la loi CAP 2017

Si vous voulez parcourir les textes de loi pour approfondir un point sur la loi CAP et notamment sur le seuil de la surface de plancher minimal pour être obligé de passer par un architecte, consultez les articles de loi et décrets sur le site www.legifrance.gouv.fr :

 

Vous avez maintenant toutes les informations pour statuer si vous êtes contraint d’avoir recours aux services d’un cabinet d’architecture ou si vous avez le choix de faire appel à un constructeur ou un maître d’œuvre. Vous savez également que cela ne change en rien le déroulement et les délais de vos démarches de votre projet, mais que son coût global sera probablement impacté.

Si vous avez des retours d’expériences à partager ou des questions à poser sur le sujet, n’hésitez pas à utiliser les commentaires ci-dessous.

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10 commentaires ont été rédigés, ajoutez le vôtre.

  1. AZIBERT Elisa

    Bonjour,
    J’ai une petite question. Si je construis une maison de 149 m2 et que je souhaite faire un garage de 28m2 par exemple. Je vais donc dépasser les 150 de surface de plancher donc architecte obligatoire.
    Est il plus judicieux de déposer 2 permis de construire, un pour la maison et l’autre pour le garage pour éviter d’avoir recours à un archi? (qui forcément fait grimper la note)

    • Bonjour Elisa,
      Cela peut être judicieux en effet si votre garage n’est pas attenant à votre maison.
      Je vous invite toutefois à contacter votre service urbanisme de votre mairie pour vous assurer de la faisabilité de cette démarche.
      Bien cordialement.

    • Pascal

      Bonjour
      Ne pas confondre, surface taxable et surface de plancher. Si le garage reste stationnement, celui ci ne rentre pas dans la surface de plancher.

  2. Thierry

    Bonjour,

    Dans le cas d’une propriété ayant 2 bâtis accolés (sans mur mitoyen), est-ce la surface de chacun qui est prise en compte ou la somme des 2 ? Je me pose la même question si les 2 bâtis se « touchent » par la pointe d’un angle chacun.

    Merci !

    • Bonjour Thierry,
      La surface qui est prise en compte est celle dite « de plancher »,
      c’est à dire la somme des surfaces closes et couvertes de la construction à partir du nu intérieur des façades.
      Si les 2 bâtis sont destinés à l’habitation, il faudra considérer les 2.
      N’hésitez pas à prendre contact gratuitement avec un architecte (CAUE) ou le service urbanisme de votre commune pour faire le point.
      Bien à vous.

  3. Aïssa

    Bonjour,

    Si je souhaite faire construire une maison de 150 m2 effectuée par un constructeur. Dois-je obligatoirement passer par un de ses architectes partenaires, ou je peux faire intervenir un architecte de mon choix? Cela risque t-il de beaucoup impacter mon budget? Et 3e question, est-ce que cela peut à votre avis entacher la relation avec le constructeur?
    Merci beaucoup pour votre réponse.

    • Bonjour Aïssa, en général les constructeurs ont la capacité de faire les plans de maison de plus de 150 m² de par leur bureau d’étude.
      Certains ont même un ou des architectes DPLG dans leur équipe. Si ce n’est pas le cas, vous devrez passer par un architecte indépendant.
      Attention également aux droits sur les plans qu’il devra céder / facturer pour leur exploitation. Je vous invite à demander des devis détaillés pour comparer les 2 scénarios.
      Concernant votre relation avec le constructeur, si celui-ci souhaite vraiment vous accompagner dans votre projet, il doit respecter vos choix et s’adapter.
      Bien à vous.

  4. Ruyters

    Bonjour,
    Nous avons acheté un appartement pour lequel un géomètre est passé pour mesurer la surface privative. Celui a calculé 241m2 de surface privative, composé d’un 1er niveau de 120m2 et d’un grenier aménageable de 121m2. Ce grenier a une hauteur sous plafond au plus de 5,5m et tout est fait pour créer une habitation dans ce grenier. Nous avons d’ailleurs acheté ce bien à condition de pouvoir réaliser un T4. Les quotes parts ont aussi été calculé en considérant que ce grenier est déjà une habitation. Nous payons une Taxe foncière en conséquence.
    L’heure est venue d’aménager ce grenier. Cloisonnement, arrivée d’eau, électricité etc, pas de motification extérieure, tout est prêt à être aménager… il y a simplement un escalier à retirer pour fermer le plancher et le plafond. Ce qui nous rajoute 12m2 sur les 241m2 existant. Nous souhaitons donc savoir si nous devons faire une DP en déclarant 241m2 de surface existante, 12m2 de surface créée ou un permis de construire étant donné que la surface existante est de plus de 150m2. Nous passons déjà par un architecte, qui a réalisé les plans de conception des deux appartements. Un T4 au premier niveau et un T4 au grenier. Ensuite, nous procédons à la division officielle.
    Merci d’avance pour votre retour.

    • Bonjour,
      Il est possible que vous deviez déposer un permis de construire.
      Pour vous assurer des démarches à accomplir, prenez contact avec le service urbanisme de votre commune.
      Ils vous confirmeront la marche à suivre. Bien à vous.