Faire construire va très souvent de pair avec la souscription d’un crédit immobilier pour financer l’achat du terrain et la construction de la maison. Aussi on peut se demander si un apport personnel est nécessaire. J’ai alors posé la question à deux employés de banque (conseiller en gestion de patrimoine et conseillère clientèle particuliers) pour avoir le point de vue des banques. Retrouvez la réponse dans cet article et l’interview vidéo.
- Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport pour faire construire ?
- Comment financer sa construction sans apport ?
- Comment se constituer un apport pour financer son projet de maison ?
- Vidéo de l’interview des banques sur la question de l’apport pour faire construire
Peut-on obtenir un crédit immobilier sans apport pour faire construire ?
L’apport aujourd’hui va être un point très important dans le financement car les conditions se sont un petit peu endurcies. Il sera quasiment obligatoire ou fortement conseillé. Vous avez plus de banques qui vous suivront pour financer un projet de maison avec un apport personnel.
L’avantage d’une construction est que les frais de notaire ne vont porter que sur le terrain donc ils seront réduits par rapport à un achat d’une maison dans l’immobilier ancien. Les frais d’agence seront aussi à minima. Il faut que vous ayez l’apport pour pouvoir financer ces frais. C’est le minimum pour que la banque vous finance l’opération. Un crédit ne portera que sur votre habitation, « sur du dur » et pas sur des frais. Suite à l’opération, une fois que votre maison est construite, il faut vraiment que 100 % de la somme financée soit affecté à quelque chose qu’on pourra toucher, c’est-à-dire votre terrain et votre maison. Le prêt immobilier ne peut pas servir à financer les frais de notaire et les frais d’agence qui sont que du vent finalement. Donc à minima, l’apport doit servir à payer ces frais-là. Et après un apport supplémentaire est toujours bienvenu !
Pour prendre l’exemple d’un projet de construction de 200 000 €, on peut estimer les frais de notaire et les frais d’agence à environ 15 000 €. Il faudra alors avoir la capacité de justifier de 15 000 € d’apport personnel pour prétendre à un crédit immobilier pour le financer.
Comment financer sa construction sans apport ?
Aujourd’hui, ne pas avoir d’apport dans un projet de faire construire est quasi rédhibitoire au niveau des banques. Si vraiment vous ne souhaitez pas mettre d’apport pour financer la construction, il faut qu’il y ait de l’épargne quand même à côté qui équivaudrait aux frais de notaire et les frais d’un agent immobilier le cas échéant.
Il faut comprendre que si pour X raisons il y avait un souci (accident de la vie, décès, séparation, etc.) vous contraignant à revendre très vite la maison juste construite, vous pourriez vous retrouvez avec un prix de vente du bien moins important que le montant restant du prêt immobilier à rembourser.
Pour la banque comme pour les emprunteurs, il est plus rassurant de pourvoir financer les frais de notaire et les frais d’agence avec un apport plutôt que de les inclure dans le crédit immobilier pour la construction. En cas de vente forcée de la maison, cela évite de devoir à supporter une partie des mensualités du prêt bancaire. Cela est donc moins risqué pour la banque et plus serein pour les clients.
On va reprendre l’exemple du projet de construction à 200 000 € avec 15 000 € de frais (notaire et agence) cette fois-ci financé intégralement par un crédit immobilier de 215 000 €. En imaginant devoir revendre la maison au prix de la construction, soit 200 000 €, il resterait à devoir 15 000 € à la banque pour solder le prêt ou supporter des mensualités de 75 € environ (sur 20 ans avec assurance).
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Un apport financier est à considérer comme des liquidités, c’est-à-dire de l’argent disponible et déblocable sur un compte en banque. Avoir du patrimoine, un appartement ou une maison, même déjà payé(e), ne pourra pas se substituer à un apport. Cela sera cependant une approche plutôt positive dans vos démarches auprès des banques. L’apport peut se constituer de plusieurs façons.
La première c’est par l’épargne quand vous le pouvez. Cela fait voir à la banque que vous mettez de côté et que vous êtes en capacité de pouvoir assumer un futur crédit, ce qui est forcément rassurant pour la banque.
L’apport peut aussi être constitué via un Plan d’Epargne Entreprise (PEE). On l’oublie souvent mais avec le PEE, vous avait la possibilité de pouvoir en disposer pour le motif de l’acquisition ou la construction de sa résidence principale. L’épargne salariale est mise dans un plan d’épargne entreprise, bloquée et n’est pas disponible pendant au moins 5 ans. Sauf qu’elle peut être débloquée de manière anticipée pour un projet de construction car c’est un motif de retrait s’il concerne votre résidence principale. A noter que les sommes retirées du PEE sont non imposables (hors prélèvements sociaux).
L’autre possibilité à laquelle on ne pense pas forcément est la donation. Si besoin discutez-en autour de vous dans votre famille, car vos parents, grands-parents et arrière-grands-parents peuvent vous donner de l’argent pour votre projet. Et aujourd’hui la réglementation vous permet de recevoir d’un parent jusqu’à 100 000 € pour la construction de sa résidence principale, et ce sans être imposé (voir l’article sur les droits de donation).
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Vidéo de l’interview des banques sur la question de l’apport pour faire construire
Retrouvez Rémi et Erika, amis et professionnels du financement en banques, face à la caméra, pour répondre aux questions de l’apport personnel pour financer sa construction. Merci à eux pour leurs réponses et ce bon moment partagé 😉
Pour conclure, du point de vue de la banque, avoir un apport personnel sera une condition requise pour pouvoir prétendre à un prêt immobilier pour financer son projet de construction. C’est une garantie pour l’organisme prêteur mais aussi une précaution pour le ou les emprunteurs.
Ne partez pas sans votre guide !